2018年三季度房地产形势分析

随着杭州后亚运时代的来临，作为承办地的富阳随着大量政策红利的推进，主城区外溢客户不断增加，板块认同度与价值预判迅速提升，富杭一体化提速为富阳房地产市场迎来新的发展机遇。但三季度以来，限价政策的严控、土地市场的遇冷、市场行情风向变化，传统的“金九银十”销售不复存在，对于我区房地产市场来说是处于机遇与挑战的十字路口。

一、房地产市场运行总体情况

（一）房地产固定资产投资情况

1-9月我区房地产完成投资79.84亿元（占全区固定资质投资比重为50.8%），同比增长2.6%，其中住宅66.26亿元，同比增长19.2%；房屋施工面积528.26万平方米，同比增长7.6%，其中新开工面积133.96万平方米，同比增长26.8%。

（二）新建商品房交易情况

1-9月全区新建商品房共签约9484套，同比增长24.63%；销售面积99.59万平方米，同比增长23.64%；销售金额172.74亿元，同比增长63.28%；销售均价17346元/平方米，同比增长32.06%。其中住宅6861套，同比增长39.88%；销售面积81.52万平方米，同比增长32.36%；销售金额147.39亿元，同比增长81.38%；销售均价18079元/平方米，同比增长37.03%。

其中9月份全区新建商品房共签881套，同比下降19.84%，环比下降9.27%；销售面积10.33万平方米，同比增长27.29%，环比下降6.51%；销售金额17.98亿元，同比增长50.84%，环比下降12.41%；销售均价17401元/平方米，同比增长18.50%，环比下降6.31%。其中住宅签824套，同比增长263.00%，环比下降2.25%；销售面积9.77万平方米，同比增长215.79%，环比下降2.22%；销售金额17.20亿元，同比增长270.36%，环比下降9.26%；均价17602元/平方米，同比增长17.28%，环比下降7.20%。

2018年1-9月新建商品住房交易情况

（三）二手房交易情况

1-9月，全区二手住房成交3442套，同比下降40.28%；销售面积38.70万平方米，同比下降43.21%；销售金额50.06亿元，同比下降26.01%；二手住房成交均价12935元/平方米，同比增长30.27%。

其中9月份成交144套，同比下降76.59%；销售面积1.58万平方米，同比下降78.71%；销售金额2.32亿元，同比下降72.41%；二手住房成交均价14639元/平方米，同比增长29.22%。

（四）新建商品房库存

据透明售房网显示，截止10月1日，全区可售商品房4804宗，面积59.20万平方米。其中：可售商品住宅1974套，面积30.50万平方米（因限价、摇号备案等影响未能及时网签，实际可售房源少于透明网显示数据）；可售非住宅2830间（商业2022间、办公808间），面积28.70万平方米（商业18.72万平方米、办公9.98万平方米）。

（五）新建商品房批准预售情况

截止9月30日，共核发商品房预售许可证81份，建筑面积77.50万平方米，其中住宅69.24万平方米，6170套；商业5.78万平方米，559间；办公2.48万平方米，312间。

二、房地产形势分析

（一）持续调控、市场加速重塑

三季度以来，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂，在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”，市场预期出现转向。

1、中央明确表态坚决遏制房价上涨，加快建立长效机制。7月31日中央政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，确定了下半年的政策基调，限购、限价、限贷在短期内不会放松，三季度市场整体预期出现转向。

2、住建部强化问责，供需两侧调控持续发力。供给侧聚焦加快制定实施住房发展规划，调整住房和用地供应结构；需求侧聚焦完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理。

3、多城落实地方主体责任，调控政策密集出台。7、8、9月各地地产调控政策均较密集。但与上半年不同的是，三季度大部分政策集中在公积金调整、加强市场监管方面。7月13日，杭州住房公积金管理中心下发《关于规范改进住房公积金提取政策的通知》。再一次强调“房住不炒”这一概念，表明政府对房地产市场调控的决心，此次公积金新政，有效抑制投资客进场。7月17日杭州住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》，对租赁条件提出要求，为后期入市提供政策依据。市住保房管局联合市场监管、公安、物价等八部门下发了《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，重点打击投机炒房、虚假信息和虚假房源发布行为，治理房地产开发企业和中介企业违法违规行为。

4、调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置。一二线城市正加大力度践行“有效供给”，重视提高共有产权住房、租赁住房在未来供给中的比重。住建部工作会强调棚改货币化安置不搞一刀切，因地制宜推进棚改货币化安置。预计，短期中央加大棚改配套基础设施建设力度的基调不变，但未来棚改规模将逐年回落，货币化安置比例也将逐步下降。

5、房地产市场风向转变。公众的预期改变又源于多重因素。随着宏观经济走势日趋严峻，金融领域股市持续低迷，P2P暴雷等问题的传导，房地产市场存在极大的不确定性，市场预期出现转向。万科以“活下去”作为当前的企业宗旨，无论其出于何种意图，这种底线思维是当前多数房企的心声。

6、10月7日，央行发布公告称，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，降准将释放增量资金约7500亿元。宽松货币环境有利于房地产，但此次降准主要目标是中小微企业，严格控制流入房地产，对房地产市场利好空间不大。

（二）土地市场下行明显、房企拿地欲望不强

2018年前三季度，杭州十区共成交地块181宗，总出让面积9962亩，总建筑面积1498.7万方，与2017年全年成交建筑面积（1573.8万方）相比，仅仅差了75.1万方。而前三季度总成交金额2243.7亿元，已经超过去年全年出让金额（2180.4亿元），同时已经创历年成交金额新高。从今年的推地节奏来看，上半年杭州市区供地主要集中在第一、二、季度，进入第三季度后，出让节奏明显放缓，出让面积有所下降，出让溢价率处于低位。三季度全部涉宅地块都没有封顶70%的最高溢价率，市区仅4宗地块楼面价超过30000元/㎡，且所有出让的宅地均无需开发商自持，高起拍价、低溢价率成为土地市场的主要表现形式.        

三季度，富阳区共出让住宅土地3宗，10月8日江南区块出让第一宗，4宗土地合计出让土地面积27.13万平方米，成交金额75.74亿元，成交价与面积均已超上半年总和。但从土地出让情况来看，我区土地溢价率越来越低，稍有不慎可能会出现“流拍”。主要是受商品房限价影响，导致房企拿地欲望不强。目前我区主城区高层商品房备案均价基本控制在16800元/平方米，而楼面地价在11000元/平方米起拍，备案价格需18000元/平方米以上才能维持成本，而江南新城的第一宗土地要备案价格达到13000元/平方米才能维持成本，故10月8日推出的江南地块最终由城投公司底价拍得，后续我区土地市场前景堪忧，限价导致房企拿地积极性不高。

三季度土地出让情况

（三）新建商品住房市场趋缓，二手房市场萎缩明显

1、三季度住宅成交3337套，虽然从成交量上观察数量不少，但从7月的1670套到8月843套，9月824套成交趋势观察，新建商品房市场趋缓。更为直观对比的可以从摇号中签率来看，普通住宅摇号中签率从最低的4%提高到50%以上，排屋、别墅类已出现登记人数少于房源数情况。

2、二手房市场下降明显，已影响新建商品房市场。1-9月，全区二手住房成交3442套，同比下降40.28%；销售面积38.70万平方米，同比下降43.21%；销售金额50.06亿元，同比下降26.01%； 其中7、8、9月份分别成交337套、191套和144套，同比分别下降29.35%、66.43%、76.59%。 二手房市场流通的滞缓会较大程度的影响一手市场的需求，尤其对必须通过出售二手房来置换新房的改善型客户。目前二手房市场基本有价无市，目前二手房市场均价在2万左右，而新建商品房由于限价原因低于二手房，一二手房价“倒挂”导致市场流通不足，影响市场购买力。

三、房地产市场预测

1、新建商品房价格进入平稳期

新房受“限价红利”的影响，或将继续维持一段时间的乐观行情，但土地市场的遇冷将日渐凸显，后续高价地项目入市，更会减少一手房与二手房的“倒挂”价差， 压缩“炒房”利润，将一定程度地为新建商品房市场降温，不会再现“全民摇房”楼盘，同时，二手房市场将继续保持缩量状态。上半年涨幅较大的区县，如临安等地，因其新建商品房不限价，已出现“零”报名登记的普通住宅楼盘，价格将会出现回落；我区因一直处于限价区域，且与二手房仍有价差，故新房价格基本维持平稳。

2、限价与地价的矛盾直接影响后续土地市场

房地产调控政策无放松的迹象，杭州房地产市场价格实行“双控”即价格增量控制、环比控制。我区内高层毛坯价格目前最高为16800元/平方米，而目前楼面地价银湖祥生地块(2017年楼面地价11000元/平方米，自持32%)即将入市，目前备案价如不能突破现有定价，限价与成本的矛盾将会愈加突出，并将严重影响后续土地拍卖市场，房企拿地信心不足，如定价不科学将不排除出现“流拍”情况。

3、预防房地产市场 “骤冷”

上半年，房地产市场行情基本处于控制“过热”、加强调控，而目前全国各地降价声不断，我们也谨需防止市场“骤冷”，一旦降价严重必定导致“房闹”的发生。近期江西上饶、上海等地多次发生此类情况，碧桂园降价导致售楼处被砸是一典型事件。结合当下的杭州市场，我区仍处于杭州地区的价值洼地，随着交通融杭等多重利好，区域化优势将日渐凸显，虽然市场热度有所下降，但我区房地产市场仍处于平稳发展阶段，出现“骤冷”概率较低。当然我们也要做好相关预案措施，在为企业提供优质服务的同时，进一步加强对房地产行业的监管，及时研判分析市场行情，强化部门联动，确保我区房地产市场健康平稳发展。

                    （房地产业管理科）

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