甲方为乙方提供长郡开福中学物业环境管理、绿化养护及日常维修服务。

（一）保洁服务标准及要求

1、室外公共场所、公共绿地、道路的保洁

1.1公共场地地面、道路路面每日上、下午各全面清扫一次（上午8：(略)

1.2绿化区：(略)

1.3体育场地：(略)

1.4室外标识牌、宣传栏、信报箱、雕塑小品、路灯、园林灯、栏杆扶手：(略)

1.5明沟、明渠、沙井：(略)

1.6果皮箱和垃圾桶：(略)

1.7公用卫生间清扫、清抹及保洁，保持地面无积水污垢；墙面、门窗、隔板、天花、灯饰，保持无灰尘、污渍；天花无蛛网；随时清抹洗手盆、玻璃镜，保持无水渍，镜面光亮；随时清扫、清拖便槽，喷空气清新剂或放除臭香丸，保持小便槽内无污渍、异物，蹲位小门、隔板无灰尘，无乱涂画；定期对洗手间进行消杀工作，保持洗手间内无蚊蝇、无异味；女卫生间内每个间隔摆放纸篓，清洁工具放置于指定地点摆放整齐，地拖在指定地点晾晒。

2、楼栋公共部位保洁

2.1随时用干地拖保洁，保持地面干净，无烟头、纸屑、果皮、污渍、痰渍，地板光亮，每月对教学楼、综合楼的一楼进行一次地面保养（打蜡）；

2.2下雨天摆放防滑指示牌并增加干拖地次数；保持墙面无灰尘、污渍，有光泽；保持天花无蛛网；

2.3内外墙面及墙根部分地脚线的清洗，发现积灰及时清扫，保持墙面无灰尘、污渍；信报箱、防盗门、楼道玻璃窗、消防栓、开关、楼梯扶手等按期清抹，保持无灰尘、污渍；

2.4每日及时清理垃圾桶内垃圾，保持垃圾桶无异味，表面无污渍，周围无杂物；

2.5玻璃门窗、指示牌等随时清抹手印、污渍等，保持无手印、水印、污迹，不锈钢表面光泽，每周对楼栋大厅玻璃门进行一次清抹；

2.6各区域随时保洁，保持清洁区域无垃圾、杂物、异味，外观洁净；随时保洁巡查，杜绝乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

3、垃圾的处理、收集与垃圾站管理

3.1根据实际情况合理布设垃圾桶、果壳箱，垃圾袋装，并进行垃圾分类收集；

3.2每日及时收集及清运垃圾，作到日产日清，无垃圾桶满溢现象；

3.3所有垃圾必须倒入垃圾站内，如遇外运不及时的情况，由管理人员负责统一安排管理；

3.4及时清理垃圾站内垃圾，搞好垃圾站内外卫生，主动与环卫部门配合，及时协调环卫部门拖运处理垃圾；

3.5定期对垃圾房及周围(略)米进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫滋生；

3.6及时清扫、冲洗、拖抹垃圾房地面垃圾及保持垃圾站内无臭味。

4、排水设施清淤

项目内所有天沟、阴（留泥）井、半年清理一次；明暗沟每月清理一次；公共雨水井、污水管道、楼栋屋顶排水沟及管道每季定期全面疏通一次。项目内所有明沟、天沟、阴（留泥）井、雨水井在正常使用时发生堵塞，乙方则应按甲方的要求迅速疏通。

5、其它

5.1负责各楼栋走道、楼梯及卫生间的及时适时开窗通风。

5.2学校举办其它活动时场地的及时保洁。

（二）绿化服务

1、绿化服务范围与内容

1.1本范围内绿化的日常维护与养护，包括清除杂草（藤）、修剪、剪枝(含剪高枝)、整形、松土、病虫害防治（不含白蚁防治）、施肥浇水、防冻抗旱保苗等。

1.2学校自然绿化区的养护，包括病虫害防治（不含白蚁防治）、清除枯枝、杂树、杂草（藤）、间苗等。

1.3每年进行两次整治，包括对影响山体周边绿化带人工作物生长的乔木，进行修剪或砍伐，清理山中的死竹、密竹，对影响竹林边绿化带人工作物生长的竹子、谷皮树等进行砍伐，并将绿化垃圾运出校外处理。

1.4节日、重大活动期间，校园景点及会议室花卉的布置。

2、绿化服务的标准与要求

2.1 草坪养护

2.1.1根据天气情况及时进行淋水，不出现缺水枯萎现象，无“长流水”浇水现象。

2.1.2根据生长情况及时进行修剪，每月至少修剪1次，整体效果平整，不出现明显起伏和漏剪、交错痕迹，及时清理草屑、杂物。

2.1.3随时进行人工拔除杂草或周期性进行药剂喷杀，整块草坪无明显的阔叶、已开花的杂草。

2.2 乔灌木养护

2.2.1及时对乔木进行修剪，每年(略)月至次年2月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每月修剪一次外形，以保持形状；修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；棕榈科灌木及时清修枯黄的叶边；每天巡查及时清剪因折断等枯黄的枝叶。保持形态整齐、无枯木残叶，无凌乱枝条和冗长枝叶，基部(略)mm高以上无孽枝，无杂草、杂物。

2.2.2及时对灌木进行修剪，在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪，非观花的造型灌木生长季每(略)天进行至少一次修剪，株型整齐、造型植物轮廓清晰，修直面平直整齐、棱角分明，脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。

2.2.3根据天气情况及时进行淋水，不出现缺水枯萎现象，无“长流水”浇水现象。

2.3 绿篱养护

2.3.1根据天气情况及时进行淋水，不出现缺水枯萎现象，无“长流水”浇水现象。

2.3.2及时进行修剪，每年冬季彻底清剪一次枯枝弱枝，春夏生长季每(略)天至少修剪1次，平时对个别长枝进行局部修整。整体效果平整，不出现明显起伏和漏剪、交错痕迹，及时清理草屑、杂物。

2.3.3及时进行病虫害防治，草坪、绿篱、乔灌木每月喷施广普杀菌、虫药1次，突发病虫害进行针对性防治，无明显病虫害，不能因病虫害出现枯株、死株现象。要求利用周末时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒性以上农药。

2.3.4及时对学校内的自然绿化区（含梅花山）进行养护和整治，无明显病虫害，不能因病虫害出现枯株、死株现象。及时清除枯枝（竹）、死枝（竹）、杂树、谷皮树、野藤等，根据长势及时进行间枝（竹）。按上述要求每年至少进行两次重点整治。

2.3.5按时进行施肥，草坪、绿篱施缓溶肥或全效复合肥至少 1次/三个月，乔灌木早春各施有机肥或复合肥1次；每年5-6月追施复合肥1次。

2.3.6冬季对乔木进行一次翻土养护，保持土面不板结，透气良好。

2.3.7做好乔灌木防冻工作，对耐寒性较差的树种实施必要的根际培土、枝叶覆膜等防冻保暖措施，乔木主干冬季刷一次1.2M高石灰水，及时除冰雪，不出现树木冻死现象。

2.3.8节日、重大活动期间，校园景点及会议室花卉的布置。

（三）日常维修服务

1、日常维修服务范围与内容

1.1日常维修范围：(略)

此区域内的所有公有房屋、公共区域，即教学楼、办公楼、实验室、运动场所、室外区域等公共设施及其他公共设施的水、电、泥、木、油、五金等的日常、零星维修。

1.2 日常维修内容

1.2.1水工类：(略)

1.2.2电工类：(略)

1.2.3木工类：(略)

1.2.4泥工类：(略)

1.2.5油漆、涂料类：(略)

1.2.6五金类：(略)

2、日常维修服务标准与要求

2.1维修人员上岗应着装规范，文明施工，态度友好，不得吃请或接受用户礼品。

2.2维修人员应严格执行操作规程，维修认真细致，保证服务质量，维修任务完成后应立即清理现场，收好工具、材料。

2.3维修应及时快速，紧急响应不超过半小时，零星维修在一个工作日内完成。特殊情况要及时上报、限期解决。

2.4维修人员应按操作规程组织施工，及时排除安全隐患，不能出现安全事故。如因操作不当引发的事故由物业公司负责，并赔偿学校相关损失。水电维修人员必须持有电力部门或劳动部门颁发的资格证书，资质不符合规定不允许上岗。

2.5维修人员在维修工作中尽量降低学校水电资源及器材的消耗，并将更换下来的破损件上交管理员，再领取相同数量的新件。

2.6接到报修任务，维修人员根据报修要求按轻重缓急安排维修任务，维修高峰期不能按时到位应向报修用户说明缘由。按照报修要求完成的维修任务，事后如实填写维修填报单。

2.7如遇突发情况（如水管炸裂、电线短路），物业公司应立即响应，组织维修人员进行抢修和应急处理，事后补办相关手续。

2.8维修人员应定期巡视维修区域，走访报修单位，主动征求意见，虚心接受师生监督。

2.9水电泥木油各类维修必须符合行业规范要求，零星维修的质保期为3个月，小型维修改造及安装的保质期为1年，保质期内非自然损坏需要维修的，由报修单位确认并在维修填报单注明损坏原因。

2.(略)物业公司接到五金类服务要求，铝合金门窗的维修（点卯扣件、复位）及不锈钢扶手、床架的维修（点卯、复位）、王力门锁的修复（换锁芯、锁具总成），则应无条件维修，维修所需的材料费由甲方负责、维修涉及的其他工具费用由物业公司负责，如若不做或维修不及时接到投诉，将会施以处罚。因物业公司技术能力受限不能完成的维修，由甲方单位自行聘请专业单位进行维修。

（一）物业管理服务质量考核细则

（二）物业管理服务考核及处理

1、服务质量评价：(略)

1.1当月考评分数在(略)分及其以上为月度考评达标，甲方支付乙方当月物业管理费的(略)%；

1.2当月考评分数在(略)分至(略).5分，甲方支付当月(略)%的物业管理费，并给予乙方1个月的整改期限，如果乙方在下一月份的考核分数还不达标的，甲方扣减乙方2%的月度物业管理费并要求乙方继续整改；累计2个月考评分在(略)分到(略).5分甲方扣减乙方当月物业管理费用的2%，累计3个月考评分在(略)分到(略).5分，甲方扣减乙方当月物业管理费用的3%。累计4个月考评分在(略)到(略).5分，则视为违约，甲方有权单方解除合同，如造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿，并承担相应的法律责任。

1.3当月考评分数在(略)分至(略).5分，甲方扣减乙方当月物业管理费的3%；累计3个月考评分在(略)到(略).5分，则视为违约，甲方有权单方解除合同，如造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿，并承担相应的法律责任。

1.4当月考评分数在(略).5分及其以下的，甲方扣减乙方当月物业管理费的5%；如果乙方连续3个月考评分数在(略).5分及其以下的则视为违约，甲方有权单方解除合同，如造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿，并承担相应的法律责任。

（一）甲方的权利与义务

1、甲方有权审定乙方工作人员的资质、数量及物业服务方案，有权监督实施情况，有权按相关服务考核标准进行考核评分。

2、甲方有义务按本合同相关条款按时支付物业服务费。

3、甲方有义务向乙方移交本物业的竣工总平面图和本物业的其他相关资料。

4、甲方有义务负责与乙方一起对共用部位和共用设施设备逐项进行验收，登记列表，并经双方签字盖章确认。

5、甲方有义务提供共用部位、共用设施、设备的工程验收资料，并督促原施工企业按原合同承担相应的保修责任。

6、甲方有义务解决开发建设遗留问题。

7、甲方有义务配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。

8、甲方有义务按有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

9、甲方负责每月按乙方提交的申购计划采购日常维修、保洁卫生及绿化养护的工具及日常作业耗品。

（二）乙方的权利义务

1、乙方有义务向甲方提交本物业的物业服务人员的资质、数量、岗位及服务方 案、工作计划。并接受甲方的监督及考核标准、考核结果。

2、乙方有权按本合同相关条款按时收取物业服务管理费。

3、乙方在合同期满或接到甲方解除合同通知后，需移交全部设备、设施档案资料及甲方的各种历史资料便于其他公司接手工作。

4、乙方对所管理的公共设施、房屋、场地，没有得到甲方授权，不具有自主租赁、借用等权利。

5、乙方按照甲方服务项目履行承诺，甲方如需要增加服务项目，费用另行商定。

6、乙方不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路场 地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。

7、乙方需对本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方协商解决。

8、乙方有义务按有关法律规定和当事人约定的其他权利义务，自觉遵守甲方的校规、校纪，并自觉接受甲方相关职能部门的管理和监督。

（1）如因乙方原因造成不能完成管理服务目标或直接给甲方造成经济损失， 乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，限期未整改的甲方有权解除合同。

（2）因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（事故的原因以政府权威部门的鉴定结论为准）。

（3）乙方根据设施设备安全运行状况拟定的维修计划，要及时征得甲方确认，但因乙方未及时发现、申报或出现问题后果不清楚而导致拖延维修，所造成的设备设施损坏或其他经济损失由乙方承担。

（4）乙方不得将甲方委托的物业服务以整包或分包形式委托第三方，否则为乙方违约，甲方有权提前解除合同。

（5）未经甲方同意及实际工作情况未产生变化，合同期内乙方不得减少投入各岗位物业人员数。若乙方投入人员数自行减少3人（含3人）以内，甲方有权按实际减少人数扣除相应的人工成本，并责令乙方在5个工作日内将人员补充到位，若乙方投入人员数自行减少超过3人时，则甲方有权解除合同。

（6）乙方未能按合同约定提供服务或提供的服务未能达到合同约定标准，或 有其他违反合同约定，构成有效投诉，乙方按(略)元/次支付违约金，并在甲方指定 期限内完成整改，限期内未完成整改的，甲方有权解除合同。

（7）如因乙方原因，造成甲方不能进行正常的教学、科研等活动并产生严 重的社会负面影响，甲方有权提前解除合同，乙方承担违约责任；造成甲方经济的， 按造成的实际损失予以赔偿。

（8）如因乙方原因，甲方提前解除合同或合同到期，乙方不及时移交托管物业，甲方可申请强制执行，由此产生的损失由乙方负责赔偿。

（9）由于不可抗力造成本合同无法履行时，双方通过协商达成一致意见， 方可变更、解除本合同。

（1）物业服务人员配置标准与要求

1、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。乙方必须为服务团队各成员购买政府规定的社会保险及商业意外险，必须实施专业培训与教育。工资待遇要求：(略)

2、物业管理公司拟任的工作人员须身体健康，无违法违纪记录。

3、物业管理公司拟任的工作人员须统一着装，持证上岗，工程维修人员具有相应的资格证书，其它人员需持相应的资格证上岗（项目经理应持项目经理上岗证）；其费用由物业公司自行承担。

4、对甲方认为不能胜任岗位工作的人员，物业公司应及时予以调整。

5、乙方对其员工管理应符合长沙市政府的有关规定及甲方有关的要求，合同履行期间如有人员变化，应及时提供相关资料给甲方。没有经过甲方同意，不得随意更换人员。

6、若日常物业管理服务质量考核中发现人员配备不齐全，甲方有权核减物业管理费用，同时甲方将有权解除合同关系。

7、乙方需制定物业服务的各项办法、规章制度及岗位责任。建立健全本项目的物业服务档案，及时记载有关变动情况。

8、对管理范围内的物业和公用设施不得擅自占用或改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。

9、所配驻的物业服务人员素质需达到服务要求，原则上保洁员须在(略)周岁以下，乙方应具有优质用人计划奖补制度，适当提高优秀人才待遇。

（2）其他要求

1、乙方应根据项目要求和现场情况，每月的最后一个星期详细列明下一个月度维修、绿化、保洁等工作所需材料，并向甲方申报采购计划。乙方应当在规定的时间一次性领取当月所需材料。

2、对乙方的考核细则要求后附，在项目服务期内，考核内容有修改或增减的由甲方和乙方协商确定。

3、服务期限内如出现未在招标范围内服务项目，并由此产生相关费用，乙方与甲方共同协商并解决。

4、对乙方的违纪处罚：(略)

5、乙方按国家相关规定给员工购买社会保险，其费用由乙方自行承担。并按《劳动法》规定安排员工休息或发放加班工资，若因此原因与员工发生劳动纠纷或意外事故，所造成的损失及法律责任均由乙方自行承担。

6、合同履行期间，如遇政策性调整，如最低工资上涨，社保基数调整，由乙方提供相关文件或依据，进行同步同幅调整，由甲方、乙方双方友好协商解决。

7、乙方无对外收费权。如自行收费，一经发现，将解除合同并追究相应的法律责任。

8、对乙方的运营绩效考核要求，在签订合同时协商确定，在项目服务期内，考核内容有修改或增减的由甲方和乙方协商确定。

9、投标人须在投标文件中承诺，中标后未按合同约定履行的，甲方有权无条件中止和乙方的合同。

(略)、投标人须承诺中标后必须无条件接受现物业服务企业遗留所有服务人员并承担劳动风险责任。

(略)、投标人须承诺，在中标后，如因乙方原因导致的合同中止或服务期限到期后，乙方必须在一个月之内全力配合的与下一家单位做好所有服务内容的交接。如不因乙方原因导致的交接期超过一个月，乙方可与甲方协商交接期的服务费用。